【お知らせ】当ページ記事内容が取り上げられました

【調べてみました】「高齢化と人口減少加速中」は本当か?と題して掲載した当ページの記事(8月15日その1 8月20日その2)のエッセンスを、三井のリハウス藤沢センター の広告の中で取り上げていただきました。

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【おしらせ】「建築規制」市との連携+「防災会」ページ新設

1「片瀬山の建築規制」ページ 市との連携による見直し

経緯
市のホームページ内に建築指導課担当の 建築協定について という説明ページがあります。
ここでは、「建築協定」という制度の仕組や内容の説明がされています。さらに片瀬山については「土地・建物に関する申合せ」(いわゆる50坪規制)の紹介が掲載されていました。先日、市の建築指導課の方から、「市の建築協定説明ページの構成を変更したので、連携して環境委員会の「片瀬山での建築規制」のページの手直しを要請され対応いたしました。

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藤沢市の街づくり・住環境・交通に関する制度や情報源リンク

藤沢市のまちづくり 住環境関係情報リンクトップページ
その中で片瀬山の課題に関係しそうな情報
都市計画マスタープラン片瀬地区:建築規制見直し等での審査基準となるものです
藤沢市の空き家対策
藤沢市の公共交通対策:善行・六会での公共交通支援策、バスやタクシーのバリアフリー化等
藤沢市地域公共交通会議:上記のような施策の使用状況等詳しい情報が議事録にあります
◆藤沢市について外部からの評価等
SUUMO住みたい街/住民に愛されている街ランキング2020
 :住民に愛されている街として片瀬や鵠沼等が上位
SUUMO住みたい街ランキング2021
:住みたい街としての藤沢は2020年2021年いずれも30位

環境委員会の設立目的と当面の活動目標

既存の住環境関係2委員会の役割
片瀬山では各丁目ごとに締結する「建築協定」と、「土地建物に関する申し合わせ(いわゆる50坪規制)」という2つの規制の運営にあたる委員会(前者;建築協定委員、後者;住環境委員)がそれぞれ存在しています。いずれも定常・定型的な業務があり、いわば今日の片瀬山の住環境の維持の役割を担っています。そしていずれも任期は1年あるいは2年です。

新たな環境委員会が必要
片瀬山も50年を迎え、将来にわたり「住みよい街」「素晴らしい住環境」を引き継いでいくためには、従来の規制の見直しに加えて長期的かつ幅広い視点での活動ができる組織が必要だと考えました。1年単位でのメンバーでは、じっくり課題を掘り起こして、様々な新しい施策を提案していくのは困難だからです。そのため複数年活動する事を前提に新たな委員会として片瀬山環境委員会を立ち上げる事にしました。既存2委員会が今日の問題に対処するのに対し、明日以降の問題に対処するという役割分担です。

片瀬山自治会連絡会の承認の元に設立
片瀬山自治会連絡会に対して、活動内容の報告、次年度の活動計画の承認、メンバーの承認を行う形で設置する事になりました。問題意識を共有する有志を核とし、各丁目のメンバーを加えて活動をしています。2019年度は様々な年代の住民の方々それぞれの「住みよいとは」「こうなって欲しい」の声を聴いて回りました。その中で「片瀬山の魅力」と、「困った」「今後が不安」「こうすれば」を伺う事ができ、それを元に2020年度の活動計画を立案しました。2020年はコロナ禍のためにホームページ以外はあまり進めることができませんでしたが、2021年はホームページで獲得した発信力をベースにやろうとしたことを実現したいと考えています。以下は自治会連絡会に提出した概要資料です。
2019年の活動+2020年の活動計画
2020年の活動+2021年の活動計画


環境委員会の問題意識と目指す事
最近の片瀬山では転入世帯も多く、多くの新築工事が行われています。一方で高齢化が進み、分割区画や空き家も増えています。50年前、ほぼ同年代の家族が一斉入居する事でスタートした街でしたが、今は様々な世代が暮らしています。こうした街において、必要な住環境の整備はどんな事か?建築規制はこのままで良いのか?交通機関は?買い物は?コミュニティ施設は? 高齢者、現役世代、子供まで幅広い世代のニーズを探り、施策を提言し、議論を巻き起こし、実行に関わりたいと思います。2020年はまず、バスを中心とした交通問題、不動産業界との連携、新市民の家、建築規制等を重点テーマとして取り組もうと考えています。

Afterコロナの時代 STAY HOME TOWN片瀬山を目指して
さらに2020年に入って突如発生したコロナ感染問題は、片瀬山の住環境を考える上で大きな要素である「働き方」や「時間の使い方」に大きな影響を与えようとしています。これらも踏まえて、片瀬山で過ごす時間の充実=STAY HOME TOWN片瀬山も、もう一つの重要なテーマとして片瀬山での住環境を考えていきたいと思います。

客観的な情報を提供します
これらの議論の基礎情報として、客観的な事実や情報、住民の声を元に調査・分析を行い、その内容を皆さんに提示する事が必要です。先ほどの「住民の声をまとめたレポート」も併せて、様々な機会に発表した資料類を下記に格納しております。(片瀬山住民限定)
片瀬山環境委員会主要資料

片瀬山の建築規制

片瀬山50年 これまでの街並み維持とこれからの街の姿
片瀬山では建築物に対する各種の規制があります。法や条例に加えて、住民の合意によるものがあります。ある程度の私権の制限を受け入れるという住民の意志が継承されてきた事で、閑静な街並みが50年保たれてきたのも確かです。実際、規制のない藤沢の他地域では合法ぎりぎりの細分化が進み、特徴ある街並みが失われてしまった地域もあります。一方で、これが制約となって若返りが進まず街としての活力がなくなる という声もあります。しかし実態として片瀬山においては、規制を維持した中でも順調に新しい住民の方が増えてきています。こうした新たな住民の皆様にも規制について認識を深めて頂き、今後の「住みよい街」の姿を考える議論に参加して頂きたいと思います。
また一方でそうした努力を尊重する事なく、「法的規制外」「利益追求は当然」「社の方針」といって、周辺状況を無視した分割を強行する事で利益を得る不動産業者が出現しているのも事実です。これに対しては今後自治会として適切な対処を検討していく事になります。

各種建築規制の枠組み
片瀬山全域は都市計画法等に基づく市の指定により「風致地区・第1種低層住居専用区域」となっており、すべての建物にこの規制がかかります。これに加えて、「建築協定」「申合せ」(いわゆる50坪規制)があり、これは手順を踏んで住民間で締結された協定や申合せです。市のホームページにも掲載され、参加した住民地権者や、多くの不動産業者の皆さんによって尊重されてきました。規制のかかる範囲とかかり方、継承時の扱いが異なります。内容が混同されやすく、よく確認して頂く必要があります。またこれらに加えて500㎡以上の土地については「開発事業」としての規制が加わります。

片瀬山での規制概要(詳細は後にリストする「詳細資料」を参照してください)

規制の主体や手続き

建築協定・敷地申合せを運営管理するための2つの委員会組織

規制の適用範囲の概要

片瀬山全域が風致地区・第1種低層住居専用地域

片瀬山の建築協定は9つの地域単位で締結
一部異なるもののほぼ同内容

規制の適用範囲かどうかの確認:建築指導課HP内 「建築協定について」より引用
建築指導課窓口に備え付けの端末もしくはインターネット公開サイト「ふじさわキュンマップ」にてご確認ください。
不明な点は建築指導課窓口にて職員にお問い合わせください。また、建築協定委員の連絡先については建築指導課までお問い合わせください。

上記の規制に関連する詳細資料
風致地区・第1種低層住専地域の規制
 風致地区の手引き  
 第1種低層住専地域の規制(参考 横浜市の解説資料から)
・建築協定
 建築協定とは 
 藤沢市建築協定内容一覧(各地域の協定文表示)
片瀬山の土地・建物にかかわる申し合わせ事項:いわゆる50坪規制
建築計画概要書の閲覧について
 :建築申請時の計画書は藤沢市の建築指導課で閲覧できます

開発事業についての規制 (開発業務課担当)
 藤沢市においては、500㎡以上*の敷地の区割り変更を含む宅地造成は開発事業として様々な規制があります。(*面積以外でも該当項目あります)
(例:2区画以上を使った宅地造成等)
特に重要な規制(開発事業での)は、
・最低敷地面積(風致地区)規制
・事前説明会 です。
 藤沢市においては、条例によって事前に予告版を設け一定期間以内に近隣住民から説明会開催をもとめられた時事業者は説明会開催の義務があり、その質疑の模様等も市に報告する必要があります。
問題があると思われる情報を入手した場合は、近隣住民や規制関係委員・担当役員等の皆さんは期間内に説明会を求める等の具体的な行動をする必要があります。詳細資料を以下に示します。
 藤沢市における開発事業申請許可のフロー
 同 住民周知手続きの概要
 同 住民周知手続きの詳細
 説明等周知手続きの経過報告書記入例

新たな枠組み:居住誘導区域 (都市計画課担当)
ここ数年新たな枠組みが導入されています。それは「防災面での配慮による安全な街づくり」及び「都市近郊の居住エリアにおける魅力的な街づくりを推進する」という目的で、都市再生特別措置法という法律の中で数年おきに一連の法改正が進められています。ここでは、「居住誘導区域」という考え方が導入され、従来の建築規制の原則に加えて先ほどの目的での規制の強化や緩和が柔軟に行えるようになっています。一部の崖の近くを除いて、片瀬山のほとんどは「居住誘導区域」になっていますが、今後の法改正により用途規制緩和などの可能性があり、その動向に注意が必要です。→都市再生特別措置法改正(2020年6月成立)
詳細資料
居住誘導地域解説(参考):最近充実が進む都市再生特別措置法の規制説明
・居住誘導区域の指定範囲:「ふじさわキュンマップ」にて確認できます。
・追加情報
2020年9月から順次この改正都市再生特別措置法の実施のための政令や施行令が公開され始めました。今後国土交通省の説明ページ に順次公開されていくと思われます。
 特にこの説明ページの冒頭に今後の方向性を示す資料が掲げられており、この24-26ページは注目です。第1種住専地域においても、市の指定で「居住環境向上用途誘導地区」を定めることによって、用途規制の緩和が可能になり、ある程度の規模の病院やスーパーの建設等「生活利便施設」の建設が可能になる と明確に示されています。この件は藤沢市都市計画課に問い合わせて、住民間の意見調整がなされれば適用可能であることを確認しており、今後の片瀬山の住環境に大きな影響を及ぼすものと考えています。

以上が片瀬山における基本的な現行の建築規制ですが、今後さらなる規制強化の手段と考えられるものは以下のようなものがあります。
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地区計画について (都市計画課担当)
「建築協定」や「申し合わせ」では賛成者の敷地のみに制約がかかるだけなので、街全体に対する強制力には限界があります。さらに強力な規制の枠組みとして都市計画法、景観法等を根拠とする「地区計画」というものがあり、片瀬山でも締結を提案する声もあります。これは賛成者以外の土地建物も含めて強制力が発生します。指定範囲の地権者の人数及び敷地面積の両方で2/3以上の賛同を集め、市の都市計画審議会の審査を経て、条例化する事で成立します。ただ、締結・解除のいずれにおいても数年の時間が必要で、将来に渡り大きな影響を与えることになります。街の住環境のありたい姿と、実現に必須な規制が何か?について、住民全体での議論を経て計画を立案し、最小限に絞って合意形成をする必要があります。さらにその後の運営団体を住民自身が運営する事が認可の条件になります。
詳細資料
地区計画の申出制度 藤沢市
藤沢市地区計画等の案の作成手続に関する条例
藤沢市地区計画等の案の作成手続に関する条例施行規則
地区計画の同意条件の詳細
藤沢市地区計画指定地区一覧

このホームページで目指す事

片瀬山環境委員会
 今住んでいる人達にとっても、これから住む人達にとっても「住みよい街」であり続けるために将来を考える活動として片瀬山環境委員会が2019年からスタートしました。メンバーは複数年継続で参加し、各丁目から参加しています。
住みよい街 って何? 
 「住みよい」とか「良い住環境」といっても、 世代や家族構成、勤め先や働き方等でその考え方はさまざまです。 
 そこで昨年はそれぞれの「住みよいとは」「こうなって欲しい」の声を聴いて回りました。
「片瀬山の魅力」と、「困った」「今後が不安」「こうすれば」を伺う事ができました。
コミュニティの底力を支える広報活動として
 2020年からは、それらを実現する活動に着手していますが、実現のためには多くの方々の賛同と協力が必要です。しかし住民の皆さん、特に多忙な現役世代にとっては 静かに進行する住環境問題、地域社会の課題について関心や知識を持つのは困難な話です。
でも、それ無しに賛同と協力はありません。
 そこで、幅広い方々が気軽に情報に触れて地元愛を深め、現状と課題を知り、議論に参加して頂く為の情報源となるべく ホームページを開設する事といたしました。
また1回見て終わりでなく、「住みよい街」の情報源として普段から触れて頂ける内容とするためには、実用性も兼ね備えている必要があります。そこで・・
このホームページでお伝えする事
 片瀬山住宅地の「住みよさ」を形づくる、以下4つの内容を中心とします。
 ●安心・安全な暮らしに関係する事:
   →防災/防犯/医療/介護/公的施設や制度や公的サービス等の情報をお伝えする
 ●快適・便利な暮らしに関係する事:
   →交通機関、お店やサービスの情報 を便利にタイムリーにお伝えする
 ●楽しく・豊かな暮らし:
   →片瀬山の魅力(人やサークル等のコミュニティ紹介 、素晴らしい自然環境、隠れた名所や歴史の紹介等)を面白く、興味深い形でお伝えする
 ●今後もこの住環境が続くように、関心を高め、深い議論をするための情報
   →「住みよさ」の現状を知り、持続・発展させるための基礎情報 や
     行政・規制等の動向、環境委員会の活動の状況を整理された形でお伝えする
    
なお、片瀬山住民だけに向けた内容については住民だけに事前にお知らせしたパスワードで
アクセスできるようにしたページにします →で示します。

全頁印刷したファイルを市民の家とコミュニティハウス片瀬山に設置予定
 ホームページをご覧になりにくい方々もおられると思います。そうした方々に向けて準備しています。まもなく設置します。新しい記事を随時追加していきます。

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